---
title: "平均房价创历史新高的那一年，70 城里 66 城在跌"
description: "国家统计局同时发布两套房价数据，2023 年它们给出了相反的图景。本文用官方原始表说明「平均销售价格」和「价格指数」测的不是同一件事，以及看到「平均」时该问什么。"
pubDate: 2026-09-01
tags: ["房地产", "数据分析", "中国经济", "统计口径"]
---
2023 年，全国新建商品住宅的平均销售价格是 **10864 元/平方米**，这是 1998 年以来的最高值。[1]
同一年，国家统计局发布的 70 个大中城市二手住宅价格指数里，**66 个城市在下跌**；新建商品住宅有 52 个城市在跌。[2]
两组数字都来自国家统计局，都没有错。它们测的不是同一件事。
## 量在 2021 年见顶，价的最高点在 2023 年
*图1：上图为住宅销售面积，下图为住宅平均销售价格。数据来源：国家统计局《中国统计年鉴 2025》表 19-9、表 19-11。[1][3]*
住宅销售面积的峰值在 2021 年，141007 万平方米。此后连续三年下降，2024 年只有 81450 万平方米，**比峰值少 42.2%**。[3]
但平均销售价格的最高点不在 2021 年，而在两年之后的 2023 年。那一年成交面积已经比峰值少了 32.8%。
需要立刻说明的是：这个「历史最高」极其微弱——10864 元/平方米只比 2021 年的 10825 高 **0.36%**。真正值得注意的不是它涨了，而是**在成交量腰斩的三年里，它基本没动**。
## 两个数字测的不是一回事
年鉴表 19-11 的这个价格，是怎么来的？该表注 2 写得很清楚：
> 商品房平均销售价格由报告期内新建商品房销售额除以销售面积计算而成。不同时期的商品房平均销售价格可能会受商品房区域、房屋类型等各种因素的影响。[1]
也就是说，它是**销售额 ÷ 销售面积**。成交结构一变，它就变——哪怕每一套房子的价格都没动。
70 城价格指数走的是另一条路：它尽量比较同类房子的价格变化，还额外按 `90㎡及以下`、`90—144㎡`、`144㎡以上` 三个面积段分开发布。[2]
把两者放在同一起点上看：
*图2：上图以 2020 年末为 100。70 城曲线按各年 12 月同比的中位数逐年连乘得到，是近似的累积水平，不是官方定基指数。下图为年内累计平均口径下价格下降的城市数。数据来源：国家统计局历年 12 月 70 城发布、《中国统计年鉴 2025》表 19-11。[1][2][4][5][6]*
以 2020 年末为 100，到 2024 年：
- 70 个大中城市新建商品住宅价格指数走到 **91.9**
- 年鉴口径的全国住宅平均销售价格走到 **100.3**
同样是新建商品住宅，同一个发布机构，四年下来两个数字相差 **8.5 个百分点**。
下跌的范围也在持续扩大。按年内累计平均口径，二手住宅价格下降的城市数从 2021 年的 28 个增加到 2023 年的 66 个，**2024 和 2025 年是 70 个——一个不剩**。[2][6]
## 不是户型变了
均价失真最常见的解释是户型结构：如果大户型卖得更多，均价自然被推高。
这个解释在这里不成立。70 城分类指数按三个面积段分别发布，2023 年的下降城市数是：
| | 90㎡及以下 | 90—144㎡ | 144㎡以上 |
|---|---:|---:|---:|
| 新建商品住宅 | 52 | 52 | 51 |
| 二手住宅 | 66 | 65 | 65 |
三个面积段几乎完全一致。**小户型、中户型、大户型都在跌，跌幅也接近**。[2]
换句话说，在 70 个大中城市范围内，无论买哪一类户型，价格都在下行；而全国均价同期几乎没动。
## 这个差异从哪来，公开数据回答不了
到这里，能确认的事情到头了。
均价和指数的差异，可能来自成交在城市之间的转移（低价城市萎缩得更快，高价城市占比上升）、来自 70 城之外的城市（这 70 个城市不覆盖全国）、来自同一城市内部的区位变化（远郊到近郊），或者这几者的叠加。
**要把它拆开，需要逐年的分城市成交量和成交价。** 年鉴表 19-9 和表 19-11 确实有分省数据，但只有 2024 年一年的横截面，没有历年序列；[1][3] 70 城发布有历年的分城市指数，但没有对应的成交量权重。两边都缺一半。
本文因此只陈述可以直接观察到的：两个官方数字存在系统性差异，且差异随时间扩大。至于这 8.5 个百分点具体由什么构成，用公开数据算不出来，本文也不去估算。
还有一处数据限制。年鉴的均价序列止于 2024 年。2025 年国民经济和社会发展统计公报公布了新建商品房销售面积 88101 万平方米（下降 8.7%），**但没有公布销售额**，因此算不出 2025 年的均价。[7] 图 2 中年鉴均价那条线到 2024 年为止。
## 看到「平均」时该问什么
这件事的实用价值不在房地产。
「平均销售价格」是一个完全正当的统计量，它回答的是「这一年卖出去的房子，每平方米平均多少钱」。**它从来没有承诺回答「同一套房子涨了还是跌了」**——后者要用价格指数。
问题出在这两个问题在日常对话里长得很像。当成交结构剧烈变化时，它们的答案会分道扬镳，而且可以差到 8 个百分点。
所以看到任何「平均值」的时候，值得先问一句：**这个平均，样本结构变了没有？**
如果变了，均值的变化里就同时混着「每个个体的变化」和「个体构成的变化」两部分，而这两部分往往指向相反的方向。工资、成绩、消费金额，都是一样的道理。
具体到房价，这里有一条可以直接用的对照：
- 想知道**市场规模**（卖了多少、值多少钱）→ 用年鉴表 19-9、19-10 的面积和金额
- 想知道**价格涨跌**→ 用 70 城指数，并说清楚是环比、同比还是年内累计平均
- **不要**用「全国平均房价」去判断自己那套房子的涨跌
## 参考资料
1. 国家统计局：《[中国统计年鉴 2025，表 19-11 按用途分新建商品房平均销售价格](https://www.stats.gov.cn/sj/ndsj/2025/html/C19-11.jpg)》。该表给出 1998、2000、2005—2024 年的全国数值与 2024 年的分省数值，注 2 说明该价格由销售额除以销售面积计算而成，会受商品房区域、房屋类型等因素影响。
2. 国家统计局：《[2023 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况](https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202401/t20240117_1946600.html)》。表 1、表 2 为新建商品住宅与二手住宅的销售价格指数，表 3、表 4 为按 90㎡及以下、90—144㎡、144㎡以上三个面积段拆分的分类指数。下降城市数为作者根据表中 70 个城市的数值统计。
3. 国家统计局：《[中国统计年鉴 2025，表 19-9 按用途分新建商品房销售面积](https://www.stats.gov.cn/sj/ndsj/2025/html/C19-09.jpg)》。该表注明 2004 年及以前的销售数据仅包括现房，2005 年及以后包括期房和现房，故图 1 从 2005 年起画。销售额见《[表 19-10](https://www.stats.gov.cn/sj/ndsj/2025/html/C19-10.jpg)》。
4. 国家统计局：《[2021 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况](https://www.stats.gov.cn/xxgk/sjfb/zxfb2020/202201/t20220115_1826376.html)》；《[2022 年 12 月份](https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202302/t20230203_1901707.html)》。
5. 国家统计局：《[2024 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况](https://www.stats.gov.cn/xxgk/sjfb/zxfb2020/202501/t20250117_1958323.html)》。
6. 国家统计局：《[2025 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况](https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202601/t20260119_1962319.html)》。
7. 国家统计局：《[中华人民共和国 2025 年国民经济和社会发展统计公报](https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202602/t20260228_1962662.html)》，表 9「2025 年房地产开发和销售主要指标及其增长速度」。该表公布了新建商品房销售面积，未公布销售额。
